Immobilier
Taux officiel ou parallèle : lequel s’applique quand on achète un logement en Algérie ?
Le même appartement peut paraître bien moins cher ou bien plus cher en euros selon le taux qu’on a en tête. Voici celui qui s’applique à un achat légal, et pourquoi.
À l’étranger, les familles pensent souvent les prix algériens au taux parallèle, parce que c’est le taux qu’elles voient quand elles changent des espèces. Mais un achat immobilier n’est pas un change d’espèces. L’acte est en dinars, l’argent doit passer par une banque, et les banques convertissent au taux officiel. Cet écart est souvent le plus gros coût imprévu d’un achat de la diaspora, plus lourd que tous les frais réunis.
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La règle : un achat légal se paie par la banque
Depuis la loi de finances 2025, les transactions immobilières doivent être réglées autrement qu’en espèces, par les circuits bancaires et financiers. L’argent envoyé de l’étranger pour payer un notaire, un promoteur ou un vendeur est converti par la banque à son taux officiel. Pour les programmes ENPI (LPP, LPL), les non-résidents paient en devises au taux officiel de la Banque d’Algérie, par principe.
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Ce que l’écart fait à votre budget
Le prix est fixé en dinars. Divisé par un taux plus élevé, il faut moins d’euros ; divisé par un taux plus bas, il en faut plus. Quand le taux parallèle est très au-dessus de l’officiel, un logement qui ressemble à 90 000 EUR au taux parallèle demande, par la banque, 90 000 EUR multipliés par le rapport entre les deux taux. Les chiffres du jour sont ci-dessous et dans le calculateur.
Voir le coût de votre logement aux deux taux →03 Immobilier
Pourquoi payer hors banque est risqué
- Sans trace bancaire, vous n’avez aucune preuve légale de paiement, ce qui vous fragilise en cas de litige sur la vente.
- Inscrire dans l’acte un prix inférieur au prix réellement payé est une sous-déclaration : le fisc peut réévaluer le bien avec son référentiel, et vous perdez la preuve de votre coût réel à la revente.
- La justification de l’origine des fonds fait partie des contrôles du notaire et de la banque. Un argent non traçable peut bloquer la signature.
- Des espèces ou des transferts informels à un vendeur à l’étranger vous exposent à la fraude, sans recours.
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Comment le budgéter
- Négociez et comparez en dinars, jamais en « euros au Square ».
- Convertissez votre budget au taux officiel plus la marge de votre banque, puis ajoutez environ 7 à 8 % de frais.
- Demandez à votre banque une estimation écrite du montant qui arrivera en Algérie.
- Si les chiffres ne tiennent plus, comparez avec la location, un logement plus petit ou une ville où le prix au m² est plus bas.
FAQ Immobilier
Questions fréquentes
Pourquoi des vendeurs annoncent-ils des prix « en euros » ?
Certains vendeurs et intermédiaires annoncent en euros au taux parallèle parce que leurs acheteurs vivent à l’étranger. Le prix légal reste le montant en dinars inscrit dans l’acte, et il doit toujours être payé par la banque.
Le taux officiel s’applique-t-il aussi aux frais ?
Oui. Droits d’enregistrement, honoraires du notaire et publicité foncière se calculent en dinars sur le prix de l’acte, et vous les financez de la même façon, par la banque.
L’écart va-t-il se réduire ?
Personne ne peut le promettre. L’écart a beaucoup varié au fil des années. Budgétez avec le taux officiel du jour et considérez toute amélioration comme un bonus.
EXDZ affiche le taux parallèle à titre d’information de marché uniquement. EXDZ n’échange pas de devises, n’organise aucun change et ne conseille pas de payer un bien hors du système bancaire.
Sources